Chi cho căn nhà sắp bán hoặc sắp trả: khoản nào lấy lại được
Chi cho căn nhà mình sẽ ở lâu dài là một chuyện. Chi cho căn nhà sắp bán, hoặc căn nhà đang thuê và sẽ trả lại, là chuyện khác hẳn — vì phần lớn khoản bỏ ra sẽ ở lại với căn nhà chứ không đi theo mình.
Câu hỏi lúc này không phải "cái gì đẹp hơn" mà là khoản nào lấy lại được: lấy lại bằng giá bán cao hơn, bằng bán nhanh hơn, hay bằng tiền cọc được trả đủ.
Ba loại khoản chi, rất khác nhau
Khoản bắt buộc. Thứ hỏng thật và người mua hoặc chủ nhà sẽ thấy: thấm dột, điện chập, nước rò, cửa không đóng được. Loại này không có lựa chọn — không sửa thì hoặc bị trừ tiền, hoặc không bán được.
Khoản làm cho dễ coi. Sơn lại, dọn sạch, thay bóng đèn cháy, sửa mấy chỗ vặt. Chi phí nhỏ, và đây thường là nhóm có tỉ lệ lấy lại tốt nhất.
Khoản nâng cấp. Đổi bếp, lát lại sàn, làm thêm phòng. Tốn nhiều, và với nhà sắp bán thì hiếm khi lấy lại đủ — vì người mua có gu riêng và thường tính sẽ sửa theo ý họ.
Nguyên tắc gọn: nhóm một phải làm, nhóm hai nên làm, nhóm ba thì cân rất kỹ.
Vì sao nâng cấp lớn thường không lấy lại đủ
Ba lý do, đều đơn giản:
Người mua không trả tiền cho gu của người bán. Cái bếp mình thích chưa chắc là cái họ muốn, và nhiều người còn trừ tiền vì phải tháo ra làm lại.
Giá nhà bị neo bởi mặt bằng khu vực nhiều hơn là bởi nội thất. Một căn được nâng cấp vượt hẳn mặt bằng xung quanh thì phần vượt ấy khó thu về.
Và thời gian. Sửa lớn kéo dài nhiều tuần, trong lúc đó nhà không bán được, có khi còn đang trả lãi vay.
Ngoại lệ đáng cân: khi căn nhà có một khuyết điểm lớn khiến người xem quay lưng ngay — thì sửa đúng khuyết điểm đó lại có lý, vì nó chuyển căn nhà từ "không bán được" sang "bán được".
Nhóm chi phí nhỏ mà hiệu quả cao
Với nhà chuẩn bị cho người xem, mấy khoản sau tốn rất ít mà đổi cảm nhận nhiều:
- Sạch và hết mùi. Không món nào thay được điều này. Mùi ẩm, mùi cống, mùi thuốc lá là thứ người xem nhớ lâu nhất.
- Sáng. Thay hết bóng cháy, lau cửa kính, kéo rèm ra. Phòng tối luôn bị nhớ là phòng nhỏ.
- Sửa mấy chỗ vặt gây ấn tượng xấu. Cửa rít, tay nắm lỏng, vòi nhỏ giọt, công tắc không ăn. Mỗi cái nhỏ xíu, nhưng cộng lại thành cảm giác nhà không được chăm.
- Bớt đồ đi. Không tốn gì mà hiệu quả nhất. Nhà trống bớt thì nhìn rộng hơn và người xem hình dung được đồ của họ.
Ngược lại, phần trang trí theo gu riêng thì nên bớt chứ đừng thêm — người xem cần thấy căn nhà, không phải thấy nhà của mình.
Nhà đang thuê: tiêu chí hoàn toàn khác
Ở đây không có chuyện bán lại. Câu hỏi là: khoản này mang đi được không, hay ít nhất là giúp lấy đủ cọc?
Ba nhóm:
Mang đi được — rèm, đèn bàn, kệ đứng tự do, thảm, cây. Đây là nhóm đáng chi, vì nó theo mình sang nhà sau.
Ở lại nhưng giúp giữ cọc — sửa chỗ mình làm hỏng, làm sạch kỹ khi trả nhà. Đây là khoản có tính toán được: nó đổi lấy phần cọc không bị trừ.
Ở lại và mất hẳn — sơn lại tường theo màu mình thích, lát thêm, gắn cố định vào tường. Nhóm này chi thì phải biết là mình đang chi cho mấy năm ở, không phải cho tài sản.
Và trước khi chi cho nhóm ba, tính xem còn ở bao lâu. Sơn lại một căn mình sẽ trả trong sáu tháng nữa thì rõ ràng là khác với sơn cho ba năm tới.
Khoản nào nên hỏi chủ nhà chia
Nhiều thứ đúng ra thuộc trách nhiệm chủ nhà, và không ít người thuê tự bỏ tiền vì ngại hỏi.
Phần kết cấu, phần chống thấm, thiết bị gắn liền hỏng do cũ — mấy thứ này thường là của chủ nhà, tuỳ thoả thuận thuê. Báo bằng tin nhắn kèm ảnh, và hỏi trước khi tự sửa.
Với thứ mình muốn làm cho tiện hơn mà chủ nhà cũng được lợi lâu dài, có thể đề nghị chia — mình bỏ công, chủ nhà bỏ vật tư, hoặc trừ vào tiền thuê. Nhiều chủ nhà đồng ý nếu được hỏi tử tế và nếu việc đó làm căn nhà dễ cho thuê hơn.
Chốt bằng tin nhắn trước khi làm. Làm rồi mới đòi thì gần như luôn khó.
Ghi lại và giữ chứng từ
Với nhà sắp bán: giữ hoá đơn của mấy khoản sửa lớn, vì người mua hỏi và vì nó chứng minh nhà được chăm.
Với nhà thuê: chụp ảnh trước và sau mỗi lần sửa, giữ tin nhắn trao đổi với chủ nhà. Đây là căn cứ khi bàn giao và khi tính cọc.
Và trong cả hai trường hợp, ghi lại tổng số mình đã chi. Con số đó giúp mình quyết tỉnh hơn ở khoản tiếp theo — và cũng cho biết khi nào thì nên dừng.
Khi kế hoạch đổi giữa chừng
Có một ca rất hay gặp và ít ai chuẩn bị: định ở lâu nên chi thoải mái, rồi vài năm sau lại phải bán hoặc phải chuyển. Lúc đó nhìn lại mấy khoản đã chi thì thấy tiếc.
Không có cách nào biết trước, nhưng có một cách chi giảm bớt rủi ro: ưu tiên thứ tháo mang đi được khi hai phương án ngang nhau. Đèn rời thay vì đèn âm trần, kệ đứng thay vì kệ đóng liền tường, rèm thay vì phim dán cố định.
Chênh lệch chi phí giữa hai kiểu thường không lớn, mà một bên thì theo mình sang nhà mới còn một bên thì ở lại.
Riêng phần hạ tầng — điện, nước, chống thấm — thì ngược lại: làm chắc ngay từ đầu vẫn đáng, kể cả khi không biết ở bao lâu. Nhóm đó vừa là an toàn vừa là thứ người mua hoặc chủ nhà sau này nhìn vào.
Ba điều gọn lại
Một. Nhà sắp bán: khoản bắt buộc phải làm, khoản làm cho dễ coi nên làm, khoản nâng cấp lớn thì hiếm khi lấy lại đủ.
Hai. Chi phí nhỏ mà hiệu quả nhất là sạch, hết mùi, sáng, và bớt đồ đi — riêng cái cuối không tốn gì.
Ba. Nhà thuê thì chia theo trục mang đi được hay không, và hỏi chủ nhà trước khi tự sửa phần vốn thuộc trách nhiệm của họ. Làm rồi mới đòi thì gần như luôn khó.